#Foreclosure o cómo comprar una casa evitando crédito hipotecario.

Existen tantas formas de comprar un inmueble que en muchas ocasiones las personas que compran su primera propiedad se pierden en los créditos hipotecarios como única opción.

Sabiendo de antemano que un crédito hipotecario nos puede llevar a 3 veces el costo del inmueble, lo podríamos considerar como inconveniente. Los beneficios en un crédito hipotecario son un bajo enganche y mensualidades "cómodas" durante todo el periodo en que se contrató el crédito, pero hagamos un ejercicio: supongamos que compramos un departamento en 1,350,000 pesos y damos de enganche 350,000 pesos que ya teníamos ahorrados y pedimos crédito por 1 millón a 15 años con el 14.9 anual. En total terminaríamos de pagar 2,235,000 pesos por intereses del crédito más el millón prestado, si sumamos a esto el enganche que habíamos dado en un principio, nos da un total de 3,585,000 pesos + escrituras y demás trámites que en su conjunto suman al rededor del 9% del valor del departamento, esto es $121,500 pesos. En total tenemos un monto de 3,706,500 pesos. por un departamento del cuál no podremos disponer para enajenación, ni para solicitar un crédito de liquidez sobre garantía hipotecaria ni para invertir y que cuando podamos hacerlo, sólo podría ser sobre la base de 1,350,000 que fue con la que se escrituró.

Lo más viable sería pensar en evitar a toda costa el crédito hipotecario y ahorrar el monto que correspondería a las mensualidades. Hagamos otro ejemplo: Supongamos que tenemos ahorrado ya el enganche anterior los $350,000 pesos. y ahorramos $18,000 pesos mensuales, que es lo que correspondía a la mensualidad con el ejercicio anterior. y le aumentamos $6,000 pesos para una renta de un departamento por un periodo similar al que nos tardemos en ahorrar el millón, esto nos da $24,000 pesos al mes. Nos tardaríamos en ahorrar 5 años y mientras tanto rentamos un pequeño departamento.

En 1/3 del tiempo se compra el primer inmueble, ahorrándonos 2,000,000 de pesos y 10 años de mensualidades pudiendo capitalizar esta inversión en un menor tiempo y con una mejor plusvalía, ya que el gasto por mantenimiento en una propiedad es mucho menor en 5 años que el que requiere en un plazo de 15 años.

Ahora bien, existen varias opciones para aquellos que han decidido este modelo y llevan ahorrada una cantidad. Me refiero a la compra en preventa que en la mayoría de los casos nos dan un ahorro de entre el 25 y el 35% del valor de venta del inmueble. Hagamos otro ejercicio. Supongamos que el mismo departamento de 1,350,000 en preventa cuesta un 35% menos, esto es que costaría $877,500. Si tenemos el enganche original de $350,000 pesos nos faltarían $527,500 y en general hay un periodo de 24 meses para pagar la totalidad del inmueble hasta la entrega y al escriturar. lo cual nos da como resultado tener que pagar 24 mensualidades de 21,979.17 pesos. durante dos años.

Este caso es uno de los mejores, ya que no solamente nos ahorramos los montos de intereses que habría que pagar al banco, sino que la mensualidad es similar a la de un crédito hipotecario, la ventaja es que nos ahorramos un 35% del costo de venta del departamento, lo pagamos en su totalidad en 2 años e inmediatamente al escriturar, podríamos venderlo por e$1,350,000 original, dejándonos una ganancia $472,500 pesos.

No siempre rentar es un inconveniente si se sabe invertir, y nunca un crédito hipotecario es una excelente forma de hacer patrimonio ya que las variables que se mueven mucho lo hacen inestable, tales como la base en que está anclado el crédito, si es en UDI's, si es en TIIE, si es en pesos o en dólares. sumando los riesgos de desempleo. etc, etc.

Ahora bien, después de analizar los tres pasos en los que se puede adquirir un inmueble pasando de los 15 años, 5 años hasta los 2 años, podemos hablar de lo que yo podría sugerir para comprar una segunda propiedad o una casa de descanso y es el #foreclosure, es decir, propiedades que están en remate hipotecario, son inmuebles que debido a la falta de pago el banco o la institución hipotecaria ha retirado de la propiedad de los usuarios y con el fin de recuperar su inversión los ponen en remate. En este caso aplica que el valor del inmueble es 1/3 del real. Hagamos un ejemplo: una casa de 3,000,000 en foreclosure sería 1/3 (1 millón de pesos para el banco) y en muchos casos se deja un 10% para el dueño del crédito. Estos bienes se rematan en muchos casos en el 40% del valor real. Hablando de esa propiedad de 3,000,000 de pesos, costaría $1,200,000.

Existen propiedades en Miami por ejemplo en foreclosure por 85,000 usd, 100,000 usd, al alcance de todos, con valores de venta que rondan los 300,000 usd.

Ahora bien es importante mencionar que estas casas de descanso no se usan todo el tiempo y se podrían comprar entre varios dueños como una copropiedad. si seguimos con el ejemplo de 1,200,000 y la casa de descanso se compra entre 4 personas, cada una pagaría 300,000 pesos por el bien inmueble y tendría la posibilidad de usarla cada uno al rededor de 13 veces al año, una vez al mes prácticamente (que es en realidad el número de veces en promedio que se visita una segunda propiedad al año) y tendrían un inmueble propio comprado en preventa y una 2a propiedad de descanso en copropiedad con otras 3 personas. de por vida.

Para ahorrar los gastos de mantenimiento de la propiedad y que sea autosustentable, se puede rentar la casa 12 semanas al año y dejar 40 semanas para uso de los propietarios. destinando 10 semanas completas para cada uno de los dueños al año con el mantenimiento incluido de por vida.

Como pudimos darnos cuenta ahorrando dos años, guardando el enganche que ya se tenía y ahorrando un año más, se podrían tener 2 propiedades en un lapso de 3 años. Ni siquiera hablamos ya de los 15 años que tomaría con un crédito hipotecario comprar un departamento o una pequeña casa, ni los 5 que tomaría ahorrar para comprar algo en el mercado. Hablamos de 2 años para compra en preventa y un año para compra de un inmueble en foreclosure.

Con el mismo monto que representaría pagar la mensualidad de la hipoteca.
Cualquier sugerencia, duda o comentario me la pueden hacer llegar al correo arqanguiano@yahoo.com.mx