caso Fannie Mae y Freddie Mac

Un ciclo o el fin de una época

En plena recesión económica producto de las guerras mundiales nace, en 1938 en los Estados Unidos, Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), una empresa destinada a otorgar créditos hipotecarios a compradores de bajo recursos económicos en un momento en el que era prácticamente imposible adquirir una casa. Una idea que en su tiempo fue original y loable, hoy en día provoca el cuestionamiento del sistema hipotecario estadounidense.

Esta entidad hipotecaria fue la respuesta del gobierno del presidente Roosevelt para contrarrestar la crisis económica que azotaba al país en aquellos años. Sin embargo, en 1968, con el fin de respaldar los créditos hipotecarios de sus clientes, se privatiza. Esta brecha permitió que las empresas compraran los créditos hipotecarios y los vendieran a inversionistas como deuda. En apariencia, se trataba de un estupendo trato de compra y venta sujeto a las tasas de interés y consiguiente pago de los deudores. Siguiendo este modelo se fundó, en 1970, Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Hoy ambas empresas son dueñas del cerca de la mitad del mercado hipotecario de Estados Unidos, que en total asciende a 12 billones de dólares.

Hasta hace poco, estas empresas facilitaban, en su papel de intermediario, que los bancos e instituciones de crédito otorgaran créditos hipotecarios con facilidad y a un costo sensiblemente bajo. Pero la crisis económica actual y el alza de los inmuebles han provocado un incremento sustancial en las tasas de interés. Lo anterior propició que miles de créditos se convirtieran en deuda impagable y la economía de Estados Unidos pendiera de un hilo. El tema afecta a muchas economías, ya que varias instituciones han comprado las deudas generadas por estas instituciones.

Este tema es importantísimo debido a que la tipología de la vivienda en la arquitectura es el origen de las necesidades básicas del ser humano: “casa, comida y sustento”. Al tener una alta elevación de los costos por hipotecas, a riesgo de perder el inmueble o ser embargado, nos obliga a replantear las instituciones y las herramientas bajo las cuales se ha venido construyendo la habitación en los últimos 80 años.

Es preciso implementar un modelo de construcción e inversión real, ajustado a las posibilidades de los nuevos compradores de vivienda, en donde el interés y monto de la hipoteca no dependa de la utilidad de otros. Es decir, regular que el costo de la vivienda vaya acorde con los ingresos del trabajador, pero que el costo no sea causa de especulación de mercado. Si es verdad que la compra de una casa es indispensable para cada familia, por qué no reducir su costo de producción al mínimo costo operativo. Generar un modelo de inversión en el que el propio comprador de la vivienda se convierta en el inversionista mayoritario. O sea, que en vez de pagar las utilidades de un constructor y el interés de un crédito durante 10 y 30 años, que sea el propio comprador el inversionista que ve de primera mano los beneficios de construir una casa a un costo bajo y real.
El modelo no es sencillo, pero con el paso del tiempo nos dará la oportunidad de tener sanidad económica a gran escala. Y de esta manera lograr una mejor liquidez en el mercado hipotecario habitacional que facilite la obtención de una vivienda propia.
Sólo así podríamos alcanzar una economía mixta entre la autoconstrucción- con todo y sus bajos costos de operación- y el modelo económico de edificación de vivienda. Recordemos el caso de Fannie Mae y Freddie Mac, que surge a partir de la falta de recursos para otorgar hipotecas. Hipotecas que con el tiempo generan elevados intereses y utilidades que bien podrían disminuirse o en el mejor de los casos eliminarse.